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一处房产存在两种权利,如何认定?
发表日期: 2012-06-10 13:41:45 阅读次数: 4128 查看权限: 普通新闻

   上海房产律师:一处房产存在两种权利,如何认定?

 

 

    【案例回放】

 

        2010年元月,王某从张某处借款30万元,并由李某担保。此后,王某将自己一套位于市区的100平方米房屋的房产证交给李某作为抵押,但未到相关部门进行登记。同年5月,王某与赵某签订房屋买卖协议书,将房屋以10万元的价格卖给赵某,并在土地管理部门办理了过户手续。不久,王某因涉嫌刑事犯罪被羁押,并被判处没收个人全部财产。但在认定事实的过程中,法院认为,王某向张某借款30万元,以房产作抵押并由李某作为该笔借款的担保人。现因王某无法偿还该借款,李某履行了担保义务,因此取得了主张该房产的权利,故对此30万元不认定为王某的犯罪数额。后李某主张该房的抵押权时,发现该房屋已卖给了赵某,遂提起诉讼,要求确认王某和赵某的买卖协议无效。

 

    【疑惑】

 

         1.王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定?

 

         2.一处房产存在两种权利,哪个应优先确认?

 

    【上海房产律师解析】

 

    上海房产纠纷律师指出,此案涉及一处房产存在抵押权和所有权两种权利,争议的焦点在于:抵押权是以登记为成立要件的,通常未登记的抵押权不受法律保护。此案中抵押权虽未进行必需的登记,却被法院予以了认定。此种情况下,该抵押权与所有权的转移哪一个应当优先被确认和行使?

 

    首先,王某与李某之间的抵押合同效力应否予以认定?

 

    王某同李某签订了房屋作抵押担保合同,但未对房屋的抵押进行相关登记。依据规定,王李间抵押效力的条件不能成立。但是,在法院的刑事判决部分明确认定:“王某向张某借款30万元,在借据中王某以其房产作为抵押并由李某作为该笔借款的担保人,现因王某无法偿还该借款,担保人李某按照约定履行了担保义务,并因此取得了主张上述房产的权利,故对此30万元,不认定为王某的犯罪数额。”法院作为国家的司法机关,其作出的判决和认定具有权威性和公信力。从该认定内容可以看出,法院因为对李某履行了担保义务和30万元不属犯罪数额的事实给予了认定,这就认定了李某取得了该套房屋的权利,从而认定了以房屋作抵押的抵押合同的有效性。如果否认了抵押合同的效力,那么作为善意相对人的李某就丧失了任何救济的条件,从抵押权人利益的角度出发,该抵押合同的效力也应该被认定。

 

    那么,赵某与王某之间的买卖合同效力应否予以认定呢?赵某与王某签订房屋买卖合同是在抵押合同签订之后。考虑买卖合同的效力,不仅应当考虑其成就的要件是否都具备,程序是否合法,还应当考虑卖者与买者订立合同时的目的,尤其是,买方订立合同时是恶意还是善意。赵某在同王某签订买卖合同时,赵某是否知道该处房产上已存在抵押权的事实很难判断,但我们可以从争议房屋的成交价与成交时的市场价之间的差距大小,来判断买受人的主观意向。本案中,王某将房产以10万元的低价卖与赵某,而根据当时该市区的市场行情,任何一套100平方米二手房的出卖价格也不会只有10万元。卖方王某被捕前迅速签订了房屋买卖合同并办理了过户手续,基于这样的事实,不能排除赵某在买入这套房产并签订合同时主观是恶意的。所以,赵某与王某之间的买卖合同的效力不应予以认可。

 

    综上所述,上海房产律师认为,李某同王某之间存在的不动产抵押的效力成立,李某有权依抵押权而取得该套房屋的所有权。

 

 

 

 

 

——此文由上海房产律师(http://www.fc-lawyer.com/)精心收集和整理。
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