上海房地产律师：协议期满后接受物业服务 使用人仍需交纳物业费

    启华房地产公司将休闲广场出租给东升公司后不久，东升公司又将该广场转租给瑞嘉王朝公司实际经营。近日，由于拖欠物业费用，负责该广场物业管理的新晨公司将瑞嘉王朝公司告上了江苏省无锡市南长区人民法院，要求其支付物业管理服务费24万元，东升公司承担连带还款责任。

    东升公司自启华房地产公司手中承租休闲广场后，又与瑞嘉王朝公司形成转租协议。2008年9月，东升公司以传真形式向启华房地产公司发送了担保书一份，写明：东升公司同意将休闲广场转租给瑞嘉王朝公司，并愿意为其承担连带责任担保。

    两个月后，瑞嘉王朝公司与新晨物业达成了期限为一年的前期物业管理服务协议。然而自2010年合约期满后，瑞嘉王朝就再未交纳过物业费用。瑞嘉王朝公司认为其与新晨公司并未续签合同，约满后形成的物业费用不应由其承担。

    法院审理认为，虽然新晨物业与瑞嘉王朝的物业管理服务协议仅为一年，但新晨物业在合同期满后，继续为瑞嘉王朝提供物业服务，而瑞嘉王朝对此未提出明确异议，事实上也接受了新晨物业的服务行为，因此应认定双方关于物业费的约定并未改变。而东升公司所写的责任担保书是针对其与启华房地产的租赁合同而言，亦未明确担保范围。

    最终，法院判决由瑞嘉王朝公司向新晨物业支付人民币24万元，驳回新晨物业对东升公司的诉讼请求。

    上海房产纠纷律师点评：对于此类物业服务合同纠纷案件，物业协议期满后，双方均未提出明确异议终止服务行为的，法院认定原协议中有关物业费的约定并未改变，双方应继续履行。