【案情回放】

    2007年春节前夕，杨女士一家欢天喜地搬进了新买的住宅小区。为了方便80高龄的老母亲上下楼，杨女士在买房时特意选择了二楼。该幢房屋的一楼规划设计用途是商铺，开发商将杨女士家楼下的两间商铺卖给了小区内的另一业主。2007年3月，两间商铺的业主将商铺出租给第三方开了一家大众餐馆，餐馆生意很快红火起来，但排放的油烟、噪音也搅得杨女士一家不得安宁。杨女士来电咨询：新颁布的《物权法》有相关的禁止性规定吗?自己能否依照《物权法》维护合法权益?

   【 焦 点】

　目前，住宅小区内因相邻房屋排放油烟、废气、噪音及各种污染物而引发的邻里矛盾非常普遍，且这种邻里矛盾常常因处理方式、方法的不当导致矛盾升级，甚至对簿公堂、邻居变仇人。不少业主都有这样的体会：自己有权选择买什么样的房屋，却无法选择自己的邻居。因此，很多业主都非常关注《物权法》中关于房屋相邻权的规定，以期从中找到解决自身问题的法律武器。本文拟对《物权法》的相关规定进行浅析，以使业主正确利用法律武器并有效解决自身问题。

　　根据我国民法原理，房屋相邻权指两个或两个以上相互毗邻的房屋所有权人或使用人之间，一方在对自己的房屋行使权利时(如：居住、出租)，享有要求另一方提供便利的权利，同时也有义务接受另一方对自己权利的限制。打个比方说，业主甲在使用自己三楼的房屋时，住在二楼的业主乙不能在业主甲回家的必经二楼通道上堆放物品，妨碍业主甲的正常通行，同时业主甲也不能排放超标噪音影响楼下的业主乙，但业主乙对楼上业主甲合理范围内的噪音也应当予以容忍。上述甲和乙之间在对自己房屋进行居住时所必须接受的限制和一定范围内的容忍而产生的权利，在法律上就称为“不动产相邻权”;甲和乙之间因使用房屋所发生的关系称为“相邻关系”;甲和乙则称为“不动产的相邻权利人”。

　　我国《民法通则》第83条和《物权法》第84条都规定了不动产的相邻权利人在处理相邻关系时应当遵循的基本原则，即“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的16字方针。无论是房屋业主还是司法、行政部门，在处理或调解相邻关系纠纷时都应当严格遵循上述基本原则。相邻关系的种类很多，相邻权的涉及面也非常广泛，不但包括因用水、排水、通风、通行、采光、日照等产生的相邻关系，也包括相邻不动产排放污染物、弃置废物以及相邻管线铺设而产生的相邻关系。本文业主杨女士遭遇的就是典型的相邻房屋排放污染物(噪声)而侵害其相邻权的纠纷。

　　《物权法》第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质”;《民法通则》第83条也规定了不动产相邻方妨碍了对方合法权益时应承担的法律责任，即“给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍，赔偿损失”。可见，我国法律对房屋相邻的业主在排放污染物时是有禁止性规定的，且明确了给毗邻业主造成损害时应承担停止侵害、排除妨碍及赔偿损失的法律责任。本案中，住在二楼的业主杨女士其楼下的餐馆排放油烟、噪音，是否损害了杨女士一家的合法权益?杨女士一家应当如何有效处理?上海房产纠纷律师认为应当从两方面进行分析：

　　第一，一楼餐馆排放的油烟、噪音是否违反了国家规定的相关标准，其排放污染物的行为是否违法?根据《物权法》第90条的规定，一楼的餐馆并不是不能排放污染物，而是不能违反国家规定排放，即一楼餐馆应当采取有效措施，将排放的油烟和噪音等污染物控制在合法限度内。若符合国家规定的，作为与一楼毗邻的二楼业主则有容忍的义务;反之，一楼排放污染物超过国家规定的排放标准，就侵害了二楼业主合法权益的行为，受害的杨女士一家就有权要求一楼停止侵害、排除妨害以及赔偿损失。

　　第二，杨女士一家有权向一楼商铺的所有权人和使用权人共同主张权利，解决污染物对其的妨害。根据《物权法》第90条的规定，不动产权利人都必须遵守国家规定，不得违法排放污染物。而本案中的不动产权利人事实上包括两方：一楼商铺的所有权人以及使用权人，即一楼商铺的买受人和餐馆经营者。因此，笔者认为一楼商铺的所有权人和使用权人，作为该不动产的权利人在行使房屋权利时，都有遵守《物权法》相关规定的义务。基于此，杨女士作为受害方，应当找准解决问题的主体，以使纠纷有效化解。

　　有句古话说得好：“冤家宜解不宜结，一场官司一世仇”。上海浦东房产律师建议业主在拿起法律武器维护合法权益时，也应当注意方式、方法，妥善解决房屋相邻关系纠纷，以营造和谐的邻里关系。

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