上海房产律师：“二手房交易”案例课堂：“一房两卖”代价大

    上海房产律师就目前在二手房买卖交易过程中，容易出现的问题、难题，就如何选房、如何过户、如何办贷款等问题予以分析，力求让购房者们买房更省时、省力、省心。

   【案情】

        2006年3月3日买方钟先生与卖方刘先生签订了《房屋买卖合同》，合同中约定，刘先生将位于武汉香港路的一套私有住房以120万元卖于钟先生。合同签订当日，钟先生交付了10万元购房定金。合同签订后，由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商一次性付款。但双方对一次的付款方式以及时间并未达成一致。后刘先生发给钟先生一份电子邮件，以双方对付款方式无法达成一致为由通知解除《房屋买卖合同》，并将上述房屋以125万元的价格另行出售与他人，也办理完了产权过户手续。钟先生因此向法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求刘先生双倍返还购房定金20万元。

    法院受理了此案，并最后做出了判决，判令解除双方签订的《房屋买卖合同》，刘先生双倍返还钟先生定金20万元。

    【上海房产纠纷律师观点】

    此案争议的焦点是：刘先生是否有单方解除合同的权利，其行为是否构成根本违约。

    合同当事人一方如解除合同只能依当事人约定或依法律规定。

    上海房产律师指出，在本案中双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定合同解除的条件。由于办理商业贷款手续烦琐，双方协商改为一次性付款，但如双方对变更付款方式未能达成一致的，应当依照原合同约定执行。因此双方对变更付款方式未能达成一致，并不能成为出卖人解除合同的理由，出卖人单方解除合同构成违约。

    相反，在钟先生与刘先生协商付款过户的过程中，刘把房屋另行出售于他人，并办理了产权过户手续，致使刘与钟签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，刘先生的行为构成了根本违约，钟先生有权解除合同，并要求刘先生承担违约责任。

    上海房产纠纷律师提示，依照我国《合同法》第115条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因而，构成根本违约的刘先生应承担双倍返还定金的法律责任。

    上海房产律师指出，“约定就应当遵守”，当事人应当诚实信用的按照约定全面履行自己的义务，本案也给当今房屋买卖中的出卖人一个警示：不要因房价在涨就随意违约，否则，不仅仅要付出的道德上的代价，还要付出金钱上的代价。