上海房产律师：一处房子和三场诉讼

    近年来，各大城市的房价不断攀升，能在北京拥有一处自己的住房是很多年轻人的梦想。然而，北京市平谷区的李女士虽有一处自己的住房，却高兴不起来，因为这处房子前后牵涉了三场诉讼，给她带来了无尽的烦恼……

　　　　　　　小夫妻共筑爱巢，一朝新房不翼而飞

        2006年春天，李女士与杜先生经人介绍相识，二人一见钟情，很快就办理了结婚登记手续，成为合法的夫妻。婚后，李女士与杜先生以按揭贷款的方式共同出资购买了一处楼房。杜先生以自己的名义到建设主管部门办理了房屋所有权证书，李女士受传统思想影响较深，并没有提出什么异议。但是李女士的母亲得知后却很不高兴，多次要求杜先生把产权人的名字更正为其夫妻二人。

    在母亲的反复唠叨下，李女士慢慢地对杜先生只登记自己名字的做法也感到不满。而杜先生则认为登记产权人是小夫妻的私事，对岳母的干预心有抵触情绪。这样，他们夫妻二人经常为此事发生争执。加之婚后柴米油盐的平静生活渐渐冲淡了新婚的喜悦，没有了花前月下的浪漫，二人的感情生活也慢慢地产生了裂痕。

    就在这时，他们的女儿出生了。一个小生命的到来，给这个家庭带来了欢乐，也在一定程度上缓和了夫妻之间的紧张关系。孩子出生后，他们的开销增加了不少。为了改善生活状况，李女士与杜先生经过商量，决定把刚买的楼房卖掉，再买一处面积较小的房子。于是，他们找到了一家房地产中介公司，表达了出售楼房的意愿。

    很快，房地产中介公司就联系到了买主张女士。经过实地查看，张女士对房屋的位置、户型、朝向、价款都表示满意。于是，双方在中介公司的主持下签订了购房定金协议，约定张女士购买杜先生夫妇的楼房，并预先交纳定金5000元，双方不得违约。如买方违约，定金不退；如卖方违约须双倍退还定金并赔偿买方的信息费损失。

    协议签订后，张女士向杜先生交纳了定金5000元，并向中介公司支付信息费3000元。李女士的母亲得知购房定金款交给了杜先生后，责骂李女士太傻，并提醒李女士要提防杜先生独吞购房款。受到母亲责骂的李女士感到很委屈，但同时也觉得母亲说的有些道理。于是，她急忙回到家中，查找杜先生的房产证。发现房产证还在，李女士的心中这才松了一口气。在母亲的督促下，李女士通过电话告知张女士，今后再支付购房款必须交付给她而不是杜先生，办理过户时也必须通知她本人到场。

    为了稳妥起见，李女士在母亲的陪同下来到建设主管部门，称楼房是其夫妻二人的共同财产，未经其本人签字同意不得办理过户手续。但工作人员查询后告知李女士，杜先生名下的这套楼房已经出售给了他人并且已经办理了过户手续。李女士听后感到非常震惊。不可能啊，房产证还在自己手中呢，怎么就变成别人的房子了呢？工作人员辨认后告诉李女士，她手中的房产证是假的！千真万确，自己辛辛苦苦买的房子不翼而飞了！李女士顿时感到天旋地转，过了好久才平静下来。平静下来的第一反应是报警，一定要查个水落石出！

    很快，杜先生和“买受人”韩某就被请到了公安机关。经过询问，终于查明了事实真相。原来，这个韩某不是别人，恰恰是杜先生的弟媳。

    杜先生怎么会把房子卖给韩某呢？据杜先生自己陈述，因为婚后岳母总是插手干预他们夫妻之间的事务，导致夫妻二人之间感情日渐疏淡，一度濒临离婚的边缘。为了在将来可能的离婚过程中掌握分割财产的主动权，他征得弟媳韩某的同意，在李女士不知情的情况下签订了一份房屋买卖合同，将自己名下的楼房以14万元的价格“出售”给了韩某，并到房屋权属登记机关办理了所有权转移登记。与此同时，还以韩某的名义在某银行贷款22万元，以该房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。杜先生与韩某还书面约定，仅借用韩某的名义办理房屋产权变更登记手续，房屋的实际所有权不作变更。贷款所得实际上全部被杜先生掌握，除用以清偿其与李女士共同所欠银行借款12万元，余款10万元由其本人单独支配，该笔借款本息亦由其本人单独负责偿还，当时尚欠中国银行西城支行借款本息21.5 万余元。而以韩某名义登记的房屋所有权证书也由杜先生负责保管。为了避免被李女士发现房屋已经过户给他人的事实，杜先生花钱找人制作了一份假的房产证放在家中。

    得知真相的李女士十分愤怒，一纸诉状将杜先生和韩某起诉到了法院，要求确认其二人之间签订的房屋买卖合同无效。为避免在诉讼期间杜先生和韩某将房屋再次处分，李女士向法院申请财产保全，要求对诉争的楼房予以查封，并提供了相应的担保。

    法院经审理后认为，李女士关于财产保全的申请符合法律规定，应予准许。双方诉争的楼房系李女士与杜先生婚后共同购置，属夫妻共同财产，任何一方均不得擅自处分。杜先生和韩某在未征得李女士同意的情况下，通过虚构房屋买卖的事实，骗得房屋权属登记机关进行房屋所有权变更登记，其行为已损害了李女士的合法权益，故杜先生与韩某之间签订的房屋买卖合同应认定为无效，于是裁定，查封了双方诉争的楼房，并判决支持了李女士的诉讼请求。

　　　　　　　　　　　一波未平，一波又起

    张女士得知自己要购买的房屋已经过户到他人名下后，认为李女士和杜先生涉嫌诈骗，也向公安机关报案。公安机关立案侦查后认为，李女士和杜先生对涉案房屋享有处分权，不存在虚构事实恶意占有他人财物的情形，双方之间的纠纷应作为民事案件处理。鉴于李女士与杜先生以房屋被查封为由不同意继续履行合同，张女士将其二人诉至法院，要求他们依合同约定承担违约责任。

    法院认为，双方签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约如实履行各自的义务。张女士已按约定给付购房定金5000元，并支付中介信息费3000元，现李女士与杜先生不同意继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。张女士主张杜先生夫妇双倍返还定金并赔偿信息费损失的请求，符合合同约定，应予支持。于是，判令杜先生和李女士返还张女士定金1万元并赔偿其信息费损失3000元。

　　　　　　　　　房屋再次涉诉，夫妻劳燕分飞

    事情到此并没有完结。李女士没有想到，这一套房子会再次涉诉，并最终导致了其与杜先生婚姻的破裂。

    杜先生与韩某之间的合同虽然被法院确认为无效，但是房屋已经过户到了韩某的名下，而且该房屋还因“韩某”向银行贷款办理了抵押登记，所以，在贷款获得清偿、抵押登记被注销之前，建设主管部门登记的房屋所有权人仍无法变更。与此同时，在房地产热的推动下，房屋价格也在一路飙涨。在这种情况下，李女士和杜先生协商后一致同意将房屋转卖他人后再另行购买一处面积较小的房屋。

    夫妻二人在房地产中介公司登记售房信息后不久，秦某夫妇就前来联系看方。双方很快就买卖该房屋达成一致意见，杜先生与秦某夫妇签订了《房屋买卖定金协议》，约定秦某夫妇以63万元的价格购买该房屋，秦某夫妇先交纳定金4万元，首付款22万元（含定金）自协议签订之日起15个工作日内付清。因该房屋的所有权人登记为韩某，杜先生代替韩某在出卖方的位置予以签字。签约当日，秦某夫妇依约向杜先生交纳了定金4万元，并向中介公司交纳了信息服务费6300元。后秦某夫妇先后两次分别向杜先生支付购房首付款7万元、11万元。因李女士对杜先生独自占有购房款不满，杜先生将收取的11万元退还秦某夫妇。按照李女士的要求，秦某夫妇再次向李女士支付购房款13万元。因清偿贷款及办理过户等问题，李女士与杜先生再次发生激烈争执，其二人亦分别告知秦某夫妇不再出售该房屋。因双方就违约责任承担问题协商未果，李女士与杜先生再次被推上了被告席。

    法院认为，李女士与杜先生在收取秦某夫妇支付的定金和首付款后，明确表示不再履行自己的合同义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于李女士与杜先生已经明确表示拒绝履行合同义务，致使合同目的无法实现，故应依法解除双方所签房屋买卖协议，由其二人退还秦某夫妇已付购房首付款，并双倍返还定金8万元、赔偿信息服务费损失6300元。

    收到判决书后，各方当事人均没有提出上诉。几场官司下来，李女士和杜先生都感到了倦怠，二人失去了继续共同生活的信心，一起到民政部门办理了离婚登记。在离婚协议书上，双方约定孩子由李女士独自抚养，楼房归李女士所有，而所有债务均由李女士负责偿还。

    有道是，有爱才有家。而今，婚姻解体了，杜先生离开了他们共同搭建并短暂共同生活的爱巢，只留下一处曾经带来诸多烦恼的房子给李女士，令人叹惋……