上海房产律师：姐弟之间买卖房 未签合同被驳回

    原告刘某在其胞姐刘某某处买得一套房产，因碍于情面，当时未签订书面合同，现要过户，却被告知，房屋没有买卖，其未能取得该套房屋的所有权。3月11日，江西省广昌县人民法院一审审理了该案，判决驳回了原告的诉讼请求。　　

    经审理查明，第三人黄某与魏某同属于某单位职员，1997年该单位职工集资建房，黄某因其他原因以魏某的名义集资建房一套。黄某因资金问题，跟其儿子黄某某约定，由黄某某与妻子刘某某出资购买，且由黄某某与刘某某取得该集资房产的所有权。1997年3月6日黄某与魏某签订《协议书》一份，协议约定：魏某将旴江营业所四楼住房一套总面积为65.5平方米，自愿转让给黄某所有，房屋转让价格为31600元。1997年11月3日，该房屋办理了房屋产权证，登记人为魏某。该房交付使用后，一直未办理过户手续。后刘某某与黄某某离婚，双方约定由刘某某取得该套房屋的所有权。2000年，被告刘某某又将该房转让给原告刘某所有，并将该房的相关产权证书交由原告刘某。2009年5月13日，被告给原告出具证明一份，内容为："我已将解放路31号四楼房屋一套（原名魏某）出售给刘某"。此后，原告多次要求被告及第三人将该房屋的所有权及土地使用权过户登记于原告名下，被告及第三人却以该房屋并没有签订房屋转让合同，该套房屋没有卖给刘某，只是让其暂住为由，拒不协助原告办理相关过户手续。　　

    一审法院认为，物权是直接支配特定的物并排除他人干涉的权利。物权在变动时，必须将变动的事实通过一定的方法向社会公示，这是因为法律行为仅仅是当事人自己的意思表示，但这种意思表示的后果，即物权的变动却要发生排他的效力；既然要发生排他的效力，它就应依一种公开的方式表现出来，使得人们从这种表现方式上知道物上有物权存在，即知道该物权有排他性，以此来消除交易中的风险。 物权的公示方式：不动产物权的公示方式，为不动产登记；另外，﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第12条规定：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”。该条明确了房屋转让必须签订书面合同。　　

    本案中，刘某虽从其胞姐处购得该房屋且给付了价款，并占有使用房屋，但因未签订书面的买卖合同，故其买卖行为无效。被告刘某某虽是该套房屋的实际出资人，但因未办理房屋过户手续，故不能产生房屋产权变更的法律效力。其只能对该套房产的出资作为债权进行主张，而无权处置该套房产。房产仍属于魏某，因第三人魏某与黄某有房产转让协议，故魏某只同意对黄某办理产权变更登记理由充分。据此，法院依法作出如上判决。当然，刘某对该房屋是给付了对价的，虽然不能取得房产的所有权，但其可以另案要求被告刘某某返还其支付的购房款，并赔偿其因此所受到的损失。