上海房地产律师：违章建房也买卖 合同无效二八责

        5月10日，耒阳市人民法院对一起房屋买卖合同纠纷案作出一审判决。判决原告张某甲与被告张某乙所签订的购房合同无效；被告张某乙返还原告张某甲购房款95000元，原告张某甲返还被告张某乙房屋；被告张某乙赔偿原告张某甲损失5488元。

    法院经审理查明，2009年6月28日，被告张某乙与原告张某甲签订了购房合同，约定被告将其位于耒阳市人民路野鹅塘南巷104号501室住房出售给原告，该房屋建筑面积为126㎡，单价为768/㎡，房屋总价款为96800元；付款方式为，合同签订时原告向被告支付房款95000元，余款1800元待被告为原告办好房产证后付请。翌日，原告向被告交房款95000元。后被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行了部分装修，已用去装修费6860元。嗣后，原告经向有关职能部门查询，得知其所购房屋在兴建时未办理建设工程施工许可证和建设工程规划许可证，且土地使用权属他人所有，被告出售给原告的房屋是与他人合建的，是在他人原四层楼上的违章加层建筑，被告并未办理土地使用权变更登记手续，故原告所购房屋不能办理房屋产权证。为此，原告向耒阳市城乡规划局进行了举报，该局于2010年9月29日向被告等人下达了行政处罚告知书。原告为保护其合法权益，以被告出售给其的房屋系违章建筑，不能办理房屋产权证为由诉至法院，要求确认双方所签订的购房合同无效，被告返还购房款95000元，并赔偿其各项经济损失17260元。

    法院认为，原告所购被告房屋，系违章建筑，被告至今未合法取得涉案房屋的物权，其作为房屋买卖合同的出卖人未有房屋产权证，而转让给原告的房屋根本不能办理房屋产权证，因此，原告所购涉案房屋就无法取得物权和行使物权。根据我国《城市房地产管理法》第三十八条第(六) 项的规定，未依法登记领取权属证的房地产，不得转让。该规定应属效力性强制性规定，故原、被告所订立的购房合同应为无效。鉴此，原告诉请确认原、被告双方所签订的购房合同无效，要求被告返还购房款95000元，其理由成立，法院予以支持。本案中，被告将违章建筑的房屋出卖给原告系主观故意的过错，应对购房合同无效应负主要责任。原告未在购房前认真查询了解涉案房屋的权属情况和建房的有关审批手续，就急于与被告签订购房合同并交付房款及进行房屋装修，以致造成其损失，其自已也有一定的过错，故原告对购房合同无效，亦应负次要责任。对于原告诉请被告赔偿其各项损失17260元，因原告只提供了装修房屋造成损失的证据，而未提供其他损失的证据，法院只能根据原告提供的有效证据确认其装修房屋的损失为6860元，对该损失的金额酌情由被告承担80﹪，即5488元；原告自行承担20﹪，即1372元，故法院对原告该项请求部分支持。据此，法院作出如上判决。