按照《合同法》第96条的规定,合同自解除合同通知书送达时合同解除。那么收到房主送来的解除合同通知书之后,买方如果还想买房,能继续履行合同吗?答案是肯定的,只要买方没有违约行为,房主即使发了解约函,买方还可以通过法院确认合同未被解除,可以要求继续履行原购房合同。
案情回放
买卖双方通过中介签订了房屋买卖合同及补充协议,买方支付了定金和首付款、双方共同申请了银行贷款并获批准,在缴纳了税款之后,房主以买方没有依法纳税为理由,拒绝办理过户手续,并给买方寄出了解除合同通知书。 买方不同意解除协议,向人民法院起诉,要求继续履行协议。一审法院认为,买方收到卖方的解约通知后,合同已被解除,驳回了买方的诉讼请求。 买方不服一审判决,提起上诉。二审法院认为,双方关于低价缴税的约定因违法属无效条款,但此价格条款无效不影响合同其他条款的效力,合同可以继续履行,没有足额缴税的问题应由相关部门处理,房主没有解约权,送达的解除合同通知书,不发生法律效力。 二审法院最终判决房主配合买方继续履行协议,办理房产过户手续。 上海房产律师点评: 房主送达解除合同通知书之后,合同并不当然解除,如果对方当事人对解除合同有异议,可以向人民法院提起诉讼,要求人民法院对解除合同的效力进行确认,法院应当对解除的效力进行审查,作出合同是否被解除的认定。如果法院生效判决确认合同解除有效,那么合同依法被解除,双方不再履行合同。但如果法院认为不具备解约条件,房主发出解约通知不导致合同被解除的结果,则合同当事人应当继续履行房屋买卖合同,如果房主拒不办理过户手续,买方可以申请法院强制过户,无需房主到场配合。 上海房产纠纷律师提醒:需要特别注意的是,如果当事人收到对方发来的解除合同通知后,虽然对解除合同有异议,却未向法院起诉要求确认合同是否被解除,只停留在向对方表达不同意解除的意见,根据最高人民法院的司法解释,如超过约定或法定期限不向法院起诉,将视为放弃对解除合同的异议权,事后只能要求追究对方解除合同的责任,不能要求继续履行原房屋买卖合同。
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