第一种方式:公证买卖合同 公证买卖合同的方式是指对未超过五年的房产,在签订买卖合同后并不马上过户,而是仅对买卖合同进行公证,等到满五年后再办理过户手续。这样就可以省掉营业税了。 风险:公证只是对签订买卖合同文本是否符合当事人真实意愿进行证明,并不能保证合同签订后不会产生纠纷。上家还是可以将房屋出售给他人或将房产抵押。更有不少案件表明,上家以公证买卖合同的方式取得下家的房款,再将房屋抵押给银行骗得贷款后消失,这已成为一种新型的诈骗方式。因此,仅对合同进行公证却延期办理过户交易手续存在巨大风险。 第二种方式:以租代售 对买入后未超过五年的房屋,出售时不签订买卖合同,而是签订“租赁合同+买卖合同”,约定上家先以租赁的方式将房屋出租给下家,待五年期满后再出售给下家,双方办理过户手续,下家已付的租金抵扣房款,以此规避营业税。 风险:1、承租人的优先购买权是建立在“同等条件下”的,只要上家觉得有利可图,仍然会以毁约为代价一房二卖,下家的权利仍难以保障。2、根据法律的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同是无效的。上下家以租赁合同掩盖真实的买卖关系,达到少交税的目的,这种合同很有可能被法院认定为无效。而一旦被认定无效后,下家就不能要求上家履行诸如过户等义务。 第三种方式:黑白合同 黑白合同中有两种方式:1、签订二份不同价格的合同,价格低的一份用来办理过户手续,价格高的一份作为双方真实的成交价。 风险:容易对真实的交易价格产生歧义,往往产生诉讼,上家要对其主张的较高价格充分进行举证,否则将会面临较大的损失。 2、签订一份正式合同,凭正式合同办理过户,另外再签订一份补充合同,以装修款的名义支付剩余房款。 风险:二手房的装修一般不会是新装修,即使是新装修往往也会远远低于补充合同中约定的“装修款”,下家如果以“装修款”明显高于实际装修现值而要求退还,则法院有可能会从公平角度予以考虑。不管采取哪种方式,如果下家将来将房屋出售,由于买入价过低,在将来出售时会因此而多交个人所得税。 第四种方式:假赠与 假赠与虽然上家不用交营业税,但下家却是全额征收契税,而且还要支付公证费,更重要的是下家将来转让要征收20%的个人所得税,所以对下家而言税收不是减少了而是增加了。 第五种方式:假离婚 政策规定对个人转让自用5年以上,且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。如果一个家庭要出售二套房屋中的一套,通过假离婚的方式,可以规避个人所得税。但由于假离婚会影响夫妻感情,因此容易得不偿失。 第六种方法:以股权转让方式进行房屋买卖 该方法只适用于房产登记在公司名下。公司股东可以通过将公司股权转让方法对公司所有房产、资产进行转让。该方式可以直接规避房产交易税费。 风险:由于购买方不了解公司经营状况、资产情况、负债情况,在购买时很难判断整个公司的价值。而且,很多或有债务是不会反映在财务账册中的,如果遇到隐藏着的债务,在公司股权转让后,购买方将要先行承担该债务。而此时,出售方在出售房屋后可能已逃之夭夭或无资金偿还该债务。
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